Investir dans l’immobilier avec le dispositif LMNP Censi Bouvard

Grâce à la loi Censi Bouvard et au statut LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel), il est possible pour un particulier d’investir dans un bien neuf et d’obtenir une réduction d’impôts. L’objectif affiché par le gouvernement en appliquant cette mesure est d’inciter les particuliers à investir dans un logement neuf et d’obtenir un loyer pendant la durée du bail, soit 9 ans minimum.

Les origines de la loi

L’amendement Bouvard a été adopté par l’Assemblée Nationale le 16 mars 2009 dans le cadre du projet de loi de finances rectificative de 2009. L’amendement a pour objectif de donner un outil de levier pour l’investissement du contribuable dans le domaine de l’immobilier. Les avantages fiscaux sont de même nature que ceux offerts par la loi Scellier.

La loi Scellier permettait d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 21% du montant de l’investissement pour des logements entrant dans la catégorie BBC (Bâtiment Basse Consommation). Le texte a été adopté dans la loi de finances rectificative de 2008 afin d’atteindre les objectifs fixés par le Gouvernement. En effet, l’ancien gouvernement Ayrault avait pour mission de construire à l’origine 500 000 logements par an. Hors le dispositif n’a pas atteint le résultat escompté. En 2013, on compte seulement 330 000 logements neuf construits.

C’est dans ce contexte que la loi Bouvard apparait afin d’élargir le dispositif et favoriser l’investissement immobilier du contribuable français. Présentant de véritables avantages, il permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine et d’avoir un complément de retraite défiscalisé.

Les avantages du régime Censi Bouvard et du statut LMNP

Pour obtenir la réduction fiscale proposée par la loi, il faut que l’investisseur soit un contribuable résident sur le territoire français. L’investissement doit porter impérativement sur un bien neuf meublé qui est déjà livré ou qui le sera prochainement. Seul le bâtiment de service construit entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2013 permet d’obtenir la réduction d’impôts prévue par la loi Censi Bouvard.

La réduction d’impôts est fixée à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxe, étalée de façon homogène sur une période de 9 ans (durée classique d’un bail).
Pour calculer votre réduction, vous pouvez utiliser ce simulateur.

A titre d’exemple, si un contribuable français investit la somme de 200 000 euros hors TVA, il pourra obtenir 22 000 euros de déduction sur 9 ans, soit plus de 2 400 euros par an.

Grâce au statut LMNP, l’investisseur aura l’opportunité de demander la récupération immédiate de la TVA. Si l’on garde notre exemple à 200 000 HT du prix d’achat à la TVA de 19,6%, il est possible de récupérer tout de suite 39 200 euros.

La récupération de TVA ajoutée au calcul de la réduction d’impôts nous amène une déduction de charge réelle de 22 000 plus 39 200 euros, soit 61 200 euros. La réduction totale sur 9 ans s’élève au finale à 30% du prix d’achat HT.

Concernant maintenant le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel, le principe de l’amortissement s’applique. En effet, la location en meublé est considérée par la loi comme relevant d’une exploitation commerciale. En conséquence, les revenus perçus dans le cadre de cette activité sont taxés au registre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur qui peut-être un particulier comme une entreprise sera imposé sous le régime fiscal du droit commun pour un montant de recette brute ne devant pas excéder les 32 100 euros par an. Par l’application de ce régime, le bénéfice réel sera apprécié après un abattement forfaitaire de 50%.

De plus, la loi Censi Bouvard autorise l’amortissement classique permettant de véhiculer des revenus nets d’imposition. Le nouvel acquéreur devra donc faire un choix entre bénéficier de la réduction d’impôts ou l’amortissement. Le statut LMNP amendement Censi Bouvard offre la possibilité d’amortir son bien immobilier sur 30 ans et le mobilier sur un maximum de 10 ans. Au final, l’amortissement permet de déduire du résultat comptable une charge d’environ 3% du prix d’acquisition par an.

Les points de vigilance sur ce régime de défiscalisation

Comme pour tout dispositif, tout n’est pas aussi simple, il faut faire une étude de marché approfondie avant de se lancer dans un achat et ainsi éviter les pièges. Une fois trouvé le bien convoité, il faut étudier les prix du marché de la ville concernée par rapport au prix de vente de la résidence. Si l’écart est trop important, il est possible qu’on essaye de surélever les prix. Etre vigilant également sur le mobilier qui fait partie des services de la prestation. Le prix ne doit pas être gonflé.

Dans un second temps, il faut contrôler le montant du loyer. Si celui-ci ne doit pas être déraisonnable sous peine de menacer l’exploitation du bien qui doit durer rappelons le pendant 9 ans. Attention également à la revalorisation du loyer qui ne doit pas excéder les 2% par an.

Dernier point crucial, l’exploitant. Il faut se renseigner sur lui et son expérience pour s’assurer de sa capacité à gérer la résidence. Ce dernier doit apporter certaines garanties pour démontrer qu’il est apte à s’occuper de votre bien.