Bail commercial : comment calculer le montant de l’indemnité d’éviction ?

Un propriétaire ne procédant pas à un renouvellement du bail commercial est en principe appelé à payer une indemnité d’éviction à son locataire.

Les caractéristiques d’un bail commercial

Un bail commercial est un contrat de location d’un local à des fins commerciales signé entre un propriétaire et un locataire,il est soumis à un statut légal bien déterminé. Le prix du loyer fixé peut être revu en fonction de conditions préalablement déterminées.

En cas de résiliation, le processus de départ est intégralement cadré par le propriétaire. Pour obtenir un consenti, il faut que la durée de l’occupation soit raisonnable et non dérogatoire. Par ailleurs, il est nécessaire que le local soit réellement exploité dans un projet de commerce. Pour cela, le locataire doit impérativement figurer dans le registre des commerces et des sociétés (RCS) en tant que commerçant, société ou simple artisan. La convention indique que l’occupation se fait à titre précaire et est résiliable en contrepartie du paiement d’une redevance.

En outre, pour qu’un bail puisse être pris en compte, le locataire est tenu d’assurer une activité indépendante qui correspond idéalement à l’objet stipulé dans les clauses du contrat à savoir un lieu clos et couvert. Pour faciliter ces démarches il est conseillé de se renseigner auprès d’une agence spécialisée dans l’immobilier d’entreprise afin d’avoir les détails sur le bail commercial. Il s’agit d’un moyen pratique d’accélérer le processus et de limiter les risques de litige.

Les éléments composant l’indemnité d’éviction

Dans le cas d’une éviction, il est important de vérifier la somme à verser au locataire. D’après la jurisprudence, ce dernier doit être en mesure de se réinstaller dans un local adéquat à proximité afin de pouvoir retrouver la majorité de ses clients pour que le transfert de fonds puisse se réaliser.

Si la somme est transférable, la première indemnité qu’il percevra équivaudra à la valeur du droit au bail. D’autres éléments peuvent cependant s’additionner comme les frais de remploi, de trouble commercial, de perte au niveau du stock éventuellement, des agencements non amortis et de la date d’évaluation de l’indemnité elle-même selon les situations.

Bail commercial, mode de calcul de l’indemnité d’éviction

En général, la valeur marchande du commerce, le taux des frais de déménagement et de réaménagement du locataire ainsi que ses frais à la consommation sont intégrés dans le calcul. Ses droits fiscaux également font partie de l’indemnité réglée par le propriétaire car ils sont relatifs au nouveau fonds de départ que pourrait devoir acheter le locataire.

Néanmoins, si le propriétaire réussit à prouver que son refus n’a aucune répercussion sur la disparition du fonds, mais oblige seulement le locataire à changer de local pour exercer son activité, l’indemnité d’éviction se réduit au droit au bail ajouté au pas-de-porte.